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HomeMy WebLinkAboutJune 5, 2006 Work Session PowerpointSh e f f i e l d N e i g h b o r h o o d Pl a n n i n g S t u d y Or i e n t a t i o n t o t h e R e d e v e l o p m e n t Pr o c e s s a n d P r o j e c t T i m e l i n e Re d e v e l o p m e n t P r o j e c t M e e t i n g s  Ad v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 1 – J a n . 1 8 th , 2006  Ad v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 2 – M a r c h 8 th, 2006  Ad v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 3 – M a y 1 7 th , 2006 Su m m a r y o f A d v i s o r y Pa n e l I n p u t – Me e t i n g # 1 (1 . 1 8 . 2 0 0 6 ) Su m m a r y A d v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 1 – J a n . 1 8 th , 2 0 0 6  Or i e n t a t i o n t o t h e r e d e v e l o p m e n t P r o c e s s  Ba c k g r o u n d  Hi s t o r y ; S u m m a r y o f r e l a t e d A c t i v i t i e s , C o m m u n i t y Ob j e c t i v e s  Su m m a r y o f S i t e A n a l y s i s  Su m m a r y o f P r e l i m i n a r y M a r k e t R e s e a r c h A n a l y s i s  Is s u e I d e n t i f i c a t i o n a n d P r i o r i t i z a t i o n  Vi s i o n i n g e x e r c i s e t o d e f i n e p r o j e c t v i s i o n st a t e m e n t Ex i s t i n g D e v e l o p m e n t P a t t e r n Ex i s t i n g H o u s i n g Ac c e s s a n d Ci r c u l a t i o n Ac c e s s a n d C i r c u l a t i o n Si t e F e a t u r e s Sl o p e s a n d E x i s t i n g T r e e s Ex i s t i n g V i e w s Co n s t r a i n t s Op p o r t u n i t i e s Pu r p o s e o f M a r k e t R e s e a r c h  As s e s s v i a b l e r e d e v e l o p m e n t s t r a t e g i e s f o r th e a r e a  Re s i d e n t i a l  Mi x o f u s e s – p u b l i c a n d p r i v a t e  Te s t v a r i o u s d e v e l o p m e n t s c e n a r i o s  Do n o t h a v e T H E a n s w e r , b u t p r o v i d e f a c t u a l in f o r m a t i o n a b o u t m a r k e t c o n d i t i o n s , k e y is s u e s , p a r a m e t e r s a n d e x a m p l e s t h a t h a v e be e n p r o v e n t o w o r k i n t h e m a r k e t . Me t r o A r e a Co n t e x t Me t r o A r e a C o n t e x t  1 m i l l i o n n e w p e r s o n s b y 2 0 3 0  47 5 , 0 0 0 n e w h o u s e h o l d s  2/ 3 w i t h i n e x i s t i n g d e v e l o p e d a r e a  30 0 , 0 0 0 + h o u s e h o l d s Me t r o A r e a C o n t e x t  2/ 3 o f g r o w t h ( 3 0 0 , 0 0 0 + h o u s i n g u n i t s ) w i l l ne e d t o b e i n f i l l w i t h i n d e v e l o p e d a r e a  Ke y c o r r i d o r s s u c h a s C e n t r a l A v e n u e c o u l d po t e n t i a l l y a c c o m m o d a t e m u c h o f t h i s g r o w t h  Th u s , d e m a n d e x i s t s f o r r e d e v e l o p m e n t s i t e s in c i t i e s s u c h a s C o l u m b i a H e i g h t s Pr e s e n t D a y C o l u m b i a H e i g h t s  71 % o w n e r - o c c u p i e d / i n l i n e w i t h m e t r o a n d s t a t e (S h e f f i e l d N e i g h b o r h o o d h a s d i s p r o p o r t i o n a t e a m o u n t of r e n t a l h o u s i n g c o m p a r e d t o r e s t o f C i t y )  Ho m e s m o s t l y b u i l t b e t w e e n 1 9 5 1 a n d 1 9 6 5  Ve r y l i t t l e n e w d e v e l o p m e n t i n c i t y i n p a s t 2 0 y e a r s – on l y r e c e n t l y h a v e G r a n d C e n t r a l L o f t s a n d P a r k Vi e w b e g u n , v e r y e x c i t i n g f o r c i t y  Ex i s t i n g h o m e s s m a l l a n d a f f o r d a b l e , s o m e i n n e e d o f re n o v a t i o n o r e x p a n s i o n Re n t a l H o u s i n g Re n t a l H o u s i n g Ag e o f S t r u c t u r e s Ag e o f S t r u c t u r e s Cu r r e n t C o n d i t i o n s Si t e A s s e s s m e n t : H o u s i n g M a r k e t V a l u e  Pu b l i c a n d p r i v a t e i m p r o v e m e n t s c a n h e l p to s u p p o r t h i g h e r v a l u e d h o u s i n g  Cr i t i c a l m a s s o f i n v e s t m e n t c a n s t a r t po s i t i v e t r e n d  Ad d i t i o n a l i n v e s t m e n t i s n e e d e d t o su p p o r t G r a n d C e n t r a l L o f t s a n d co n t i n u e d r e v i t a l i z a t i o n Sa l e s s i n c e 2 0 0 0 Re s i d e n t i a l M a r k e t C o n d i t i o n s So l d U n i t s b y P r i c e a n d S i z e ( S q u a r e F o o t a g e ) Si n g l e - F a m i l y H o m e s ( M L S S a l e s O n l y ) Co l u m b i a H e i g h t s R e d e v e l o p m e n t A r e a H o u s i n g D r a w A r e a Au g u s t 2 0 0 4 - J u l y 2 0 0 5 50 0 1, 0 0 0 1, 5 0 0 2, 0 0 0 2, 5 0 0 3, 0 0 0 3, 5 0 0 $1 0 0 , 0 0 0 $ 1 5 0 , 0 0 0 $ 2 0 0 , 0 0 0 $ 2 5 0 , 00 0 $ 3 0 0 , 0 0 0 $ 3 5 0 , 0 0 0 $ 4 0 0 , 0 0 0 Un i t S a l e s P r i c e Unit Square Footage So u r c e s : M L S , D S U R e s e a r c h Ma r k e t C o n c e n t r a t i o n : $ 1 7 5 , 0 0 0 - $ 2 4 0 , 0 0 0 p r i c e r a n g e , 1 , 0 0 0 - 2 , 0 0 0 s f s i z e r a n g e Re c e n t F o r - S a l e H o u s i n g i n A r e a Da t e Tot a l U n i t s Co m p l e x N a m e / A d d r e s s O p e n U n i t s S o l d L o w H i g h C o m m e n t s Si l v e r L a k e V i l l a g e Ja n - 0 6 2 6 0 4 2 $ 1 7 5 , 0 0 0 - $ 4 2 5 , 0 0 0 D e v e l o p e r : H u n t A s s o c i a t e s 3 9 t h A v . E a s t o f S t i n s o n ( 5 r e s e r v e d ) B l d g T y p e : 4 - s t o r y C o n d o s ( 4 B u i l d i n g s ) S t . A n t h o n y Si z e / T y p e : 8 0 2 t o 1 , 9 2 1 S F / F l a t s Abs o r p t i o n : S a l e s O f f i c e O p e n e d 9 / 0 4 Gr a n d C e n t r a l L o f t s Se p - 0 5 2 1 0 2 1 $ 2 0 0 , 0 0 0 - $ 1 , 0 0 0 , 0 0 0 D e v e l o p e r : N e w H e i g h t s L L C ( N e d e g a a r d ) C e n t r a l & 4 9 t h A v e n u e ( 2 r e s e r v e d ) B l d g T y p e : 4 - S t o r y C o n d o s ( 3 B u i l d i n g s ) C o l u m b i a H e i g h t s S i z e / T y p e : 1 , 0 3 2 t o 3 , 7 9 3 S F / F l a t s & 2 - S t o r y Abs o r p t i o n : S a l e s O f f i c e O p e n e d 1 1 / 0 4 Gr a n d C e n t r a l L o f t s - T o w n h o m e s Se p - 0 5 2 1 0 $ 3 2 9 , 9 0 0 - $ 3 5 9 , 9 0 0 D e v e l o p e r : N e w H e i g h t s L L C ( N e d e g a a r d ) C e n t r a l & 4 9 t h A v e n u e B l d g T y p e : 1 & 2 - S t o r y T o w n h o m e s / S i d e - b y - S i d e C o l u m b i a H e i g h t s S i z e / T y p e : 1 , 3 8 1 t o 2 , 3 5 0 S F / 1 & 2 - S t o r y Abs o r p t i o n : S a l e s O f f i c e O p e n e d 1 1 / 0 4 Pa r k V i e w 20 0 5 - 1 2 3 1 7 $ 2 0 6 , 9 9 0 - $ 2 4 4 , 9 9 0 D e v e l o p e r : R y l a n d H o m e s 3 9 t h A v e n u e / B t w n U n i v . & C e n t r a l 2 0 0 6 U n i t T y p e s : 2 & 3 - S t o r y T o w n h o m e s / S i d e - b y - S i d e C o l u m b i a H e i g h t s S i z e R a n g e : 1 , 5 9 5 t o 1 , 9 4 7 S F Abs o r p t i o n : 1 7 S a l e s S i n c e O c t o b e r 2 0 0 5 Tot a l s 6 1 4 8 0 $ 1 2 0 , 0 0 0 - $ 1 , 0 0 0 , 0 0 0 (7 r e s e r v e d ) So u r c e s : P r o j e c t S a l e s O f f i c e s ; N o r t h s t a r M L S ; D S U R e s e a r c h Pr i c e R a n g e Co n d o m i n i u m D e v e l o p m e n t s C u r r e n t l y M a r k e t i n g (C o m p l e t e d , U n d e r C o n s t r u c t i o n , o r T a k i n g R e s e r v a t i o n s ) - C o l u m b i a H e i g h t s A r e a Ja n u a r y 2 0 0 6 Pr o j e c t E x a m p l e s Pa r k V i e w Gr a n d C e n t r a l L o f t s Bo t t i n e a u C o m m o n s A p t s . Bo t t i n e a u C o m m o n s T H s Ke y D e v e l o p m e n t I s s u e s  So l u t i o n :  St r a t e g y o f e x i s t i n g h o m e up g r a d e s / r e n o v a t i o n s  Re m o v e b l i g h t , c o r r e c t m a i n t e n a n c e p r o b l e m s  Ad d n e w d e v e l o p m e n t t o p r o v i d e v a r i e t y o f pr o d u c t c h o i c e s i n m a r k e t  Pu b l i c i m p r o v e m e n t s – p a r k s , a m e n i t i e s , co m m u n i t y f a c i l i t i e s , a n d s e r v i c e s De v e l o p m e n t S t r a t e g y  Ne w d e v e l o p m e n t :  Ba l a n c e d h o u s i n g o p t i o n s a n d v a r i e t y o f p r o d u c t  Ve r y s t r o n g h o u s i n g s i t e  Tr a n s i t a c c e s s  Ap a r t m e n t s t y l e o r f a m i l y t o w n h o m e s  Ow n e d h o u s i n g  Si g n i f i c a n t c u r r e n t p r i c e c o n s t r a i n t s ( $ 2 5 0 , 0 0 0 th r e s h o l d )  Up g r a d e s t o e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y h o m e s , s e l e c t i v e re p l a c e m e n t  Su b s t a n t i a l c o n d o a n d t o w n h o m e p r o d u c t a l r e a d y i n pi p e l i n e , s o a b s o r p t i o n m a y be s l o w e r , b u t g o o d o p t i o n in l o n g t e r m  Se n i o r c o - o p s o r c o n d o s c o u l d b e v i a b l e De v e l o p m e n t S t r a t e g y  Up g r a d e s t o e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y ho m e s , s e l e c t i v e r e p l a c e m e n t – L o w Ri s k  Af f o r d a b l e R e n t a l – L o w R i s k  Mo d e r a t e l y - p r i c e d t o w n h o m e s – L o w R i s k  Ad d i t i o n a l c o n d o s – m e d i u m t o h i g h r i s k pr e s e n t l y ; f e a s i b l e i n t h e m i d - t o l o n g - t e r m  Al l s c e n a r i o s e n h a n c e d b y p u b l i c i n v e s t m e n t De v e l o p m e n t S t r a t e g y  Va r i e t y o f u s e s a n d p r i c e s v i a b l e i n m a r k e t p l a c e ; so m e i n s h o r t - t e r m , s o m e l o n g e r t e r m  St i g m a / p r i c e s e n s i t i v i t y c a n b e o v e r c o m e t h r o u g h pu b l i c a n d p r i v a t e i n v e s t m e n t s , i n c l u d i n g re n o v a t i o n s a n d n e w d e v e l o p m e n t  De v e l o p m e n t m o m e n t u m / c r i t i c a l m a s s o f in v e s t m e n t w i l l p u s h m a r k e t u p  Pa t i e n c e a n d p e r s e v e r a n c e w i l l b e K E Y ! Su m m a r y o f A d v i s o r y Pa n e l I n p u t – Me e t i n g # 2 (3 . 8 . 2 0 0 6 ) Re f i n e d G o a l s a n d S t r a t e g i e s Su m m a r y A d v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 2 – M a r c h 8 th , 2 0 0 6  Su m m a r y o f P r e l i m i n a r y M a r k e t R e s e a r c h An a l y s i s  Pr e l i m i n a r y G o a l s a n d S t r a t e g i e s  Pr o j e c t V i s i o n S t a t e m e n t  Re d e v e l o p m e n t E v a l u a t i o n C r i t e r i a  Al t e r n a t i v e L a n d U s e S c e n a r i o s Re d e v e l o p m e n t Ev a l u a t i o n C r i t e r i a Im p r o v e C o n d i t i o n o f Ex i s t i n g H o u s i n g Im p r o v e P e d e s t r i a n C o n n e c t i o n s th r o u g h N e i g h b o r h o o d • To s c h o o l s , o p e n s p a c e a n d a d j a c e n t ar e a s • Ad d s i d e w a l k s , t r a i l s , s t r e e t t r e e s a n d cr o s s w a l k s En h a n c e E d g e o f C e n t r a l A v e n u e • Im p r o v e i m a g e & c h a r a c t e r o f c o m m e r c i a l ar e a a l o n g C e n t r a l A v e n u e • Im p r o v e p e d e s t r i a n r e a l m w i t h s i d e w a l k s , st r e e t t r e e s a n d c r o s s i n g s a n d s i g n a g e Im p r o v e C o n n e c t i v i t y w i t h i n th e S i t e • En h a n c e c o n n e c t i o n t o G r a n d Ce n t r a l L o f t s En h a n c e P e d e s t r i a n an d V e h i c u l a r A c c e s s to N e i g h b o r h o o d Im p r o v e H o u s i n g O p t i o n s wi t h i n N e i g h b o r h o o d • P r o v i d e l i f e c y c l e h o u s i n g o p t i o n s • C r e a t e h o u s i n g o p p o r t u n i t i e s t o d r a w pe o p l e b a c k t o t h e c o m m u n i t y Pr o v i d e P u b l i c A m e n i t y • P a r k , O p e n S p a c e • P u b l i c / Q u a s i - P u b l i c U s e Cr e a t e G r e e n S p a c e / Am e n i t y t o L i n k S i t e De v e l o p m e n t t o U t i l i z e Ex i s t i n g S l o p e s a n d Na t u r a l F e a t u r e s o n S i t e Im p r o v e a n d En h a n c e Ex i s t i n g V i e w s La n d U s e S c e n a r i o s Ke y - L a n d U s e S c e n a r i o s Lo w D e n s i t y R e s i d e n t i a l Me d i u m D e n s i t y R e s i d e n t i a l Hi g h D e n s i t y R e s i d e n t i a l Mi x e d U s e – C o m m e r c i a l / O f f i c e Co m m e r c i a l Pu b l i c / Q u a s i - p u b l i c  Ci t y O f f i c e s , C o m m u n i t y C e n t e r , S c h o o l s … … . . Pa r k s / O p e n S p a c e Ge n e r a l G o a l s 1. Pr e p a r e a n d i m p l e m e n t a r e d e v e l o p m e n t p l a n f o r th e S h e f f i e l d N e i g h b o r h o o d t h a t w i l l c o r r e c t e x i s t i n g pr o b l e m s , s u p p o r t a n d p r o t e c t r e c e n t i n v e s t m e n t s i n ad j a c e n t a r e a s a n d p r o m o t e c o n t i n u e d p u b l i c a n d pr i v a t e r e i n v e s t m e n t . 2. De t e r m i n e t h e o p t i m u m l a n d u s e p a t t e r n t o s u p p o r t th e r e d e v e l o p m e n t o f t h e S h e f f i e l d N e i g h b o r h o o d . 3. Fu l l y e v a l u a t e t h e p o t e n t i a l b e n e f i t s o f l o c a t i n g a co m m u n i t y f a c i l i t y a s a n a n c h o r w i t h i n t h e re d e v e l o p m e n t p l a n . 4. Es t a b l i s h a s t r o n g i m a g e a l o n g t h e C e n t r a l A v e Co r r i d o r , b u i l d i n g u p o n t h e G r a n d C e n t r a l L o f t s de v e l o p m e n t p r e c e d e n t . Ge n e r a l G o a l s ( c o n t i n u e d ) 5. In c o r p o r a t e a n o p e n s p a c e a m e n i t y i n t o t h e re d e v e l o p m e n t p l a n t o a d d v a l u e a n d e s t a b l i s h a de s i g n f r a m e w o r k f o r s u c c e s s f u l r e d e v e l o p m e n t . 6. Gr e a t l y i m p r o v e t h e w a l k a b i l i t y o f t h e S h e f f i e l d Ne i g h b o r h o o d d e s i g n t o p r o m o t e c o m m u n i t y h e a l t h an d t h e v i t a l i t y o f t h e a r e a i n t h e m a r k e t p l a c e . 7. Pr o t e c t a n d e n h a n c e t h e r e d e v e l o p m e n t a n d re i n v e s t m e n t t h a t h a s a l r e a d y o c c u r r e d i n t h e Sh e f f i e l d N e i g h b o r h o o d . 8. Ad o p t a n d i m p l e m e n t a r e d e v e l o p m e n t p l a n f o r t h e Sh e f f i e l d N e i g h b o r h o o d t h a t c o m p l i m e n t s a n d su p p o r t s t h e r e d e v e l o p m e n t o f H i l l t o p ’ s f r o n t a g e al o n g C e n t r a l A v e n u e . Ge n e r a l G o a l s ( c o n t i n u e d ) 9. Re i n f o r c e t h e p o s i t i v e q u a l i t i e s o f t h e Sh e f f i e l d N e i g h b o r h o o d t o d e f i n e a re d e v e l o p m e n t s t r a t e g y t h a t w i l l r e s u l t i n a mo r e l i v a b l e , v i a b l e a n d s a f e n e i g h b o r h o o d .  Wo r k w i t h s t a k e h o l d e r s t h r o u g h o u t t h e pl a n n i n g p r o c e s s t o c r e a t e a f e a s i b l e a n d re a l i s t i c p l a n f o r t h e n e i g h b o r h o o d .  Al l o c a t e a d e q u a t e f i n a n c i a l r e s o u r c e s t o t h e ma k e t h e p l a n i m p l e m e n t a t i o n s u c c e s s f u l , b y wh a t e v e r a v a i l a b l e m e a n s . Po l i c i e s , S t r a t e g i e s , P o t e n t i a l Im p l e m e n t a t i o n S t e p s  Am e n d t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n  Ch a n g e t h e Z o n i n g  St r a t e g i c a l l y i n v e s t t h e m o n e y a l r e a d y a l l o c a t e d t o t h e re d e v e l o p m e n t e f f o r t  Pu r s u e o t h e r g r a n t s a n d e v e r y p o t e n t i a l f u n d i n g s o u r c e  Se e k d e v e l o p m e n t p a r t n e r s  Ev a l u a t e p o t e n t i a l p u b l i c / p r i v a t e c o m m u n i t y f a c i l i t i e s t h a t m i g ht fi t i n t h e n e i g h b o r h o o d  Ac t i v e l y p u r s u e p r o g r a m s t h a t s u p p o r t t h e r e h a b i l i t a t i o n o f pr o p e r t y a n d t h e c o n v e r s i o n b a c k t o o w n e r o c c u p i e d  Ag g r e s s i v e l y p u r s u e l i c e n s i n g a n d p r o p e r t y m a i n t e n a n c e pr o g r a m s  Su p p o r t H i l l t o p i n t h e a d o p t i o n a n d i m p l e m e n t a t i o n o f i t s re d e v e l o p m e n t v i s i o n Su m m a r y o f A d v i s o r y Pa n e l I n p u t – Me e t i n g # 3 (5 . 1 7 . 2 0 0 6 ) Su m m a r y A d v i s o r y P a n e l M e e t i n g # 1 – J a n . 1 8 th , 2 0 0 6  Re f i n e d G o a l s a n d O b j e c t i v e s  Re d e v e l o p m e n t C o n c e p t P l a n s Re d e v e l o p m e n t C o n c e p t P l a n s  Co n c e p t A  Co n c e p t B  Co n c e p t C  Co n c e p t D  Co n c e p t E Co n c e p t A Co n c e p t B Co n c e p t C Co n c e p t D Co n c e p t E Qu e s t i o n s a n d A n s w e r s